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    【浅议基于现金流分析的房地产开发项目管理】现金流房地产

    时间:2019-10-13 09:47:24来源:博文学习网本文已影响

    浅议基于现金流分析的房地产开发项目管理

    浅议基于现金流分析的房地产开发项目管理 摘 要:
    房地产开发项目是资金、建筑产品、市场需求三者有机 结合,本质是以房地产建筑商品为依托,实现 “货币资本 -地产资本-房产资本-商品资本-货币资本”之间的循环 与周转,完成资本的增值、价值的再造。现金既是起点又是 终点,货币资本是第一要素,决定房地产开发项目活动的全 过程。

    房地产开发项目的现金流分析是根据房地产项目的 自身特点,分析项目在寿命周期内的现金流,通过项目有关 现金流入和现金流出的全部资金活动的分析,指导项目管理 活动,有效控制项目的风险,从而使房地产开发项目管理更 科学合理。

    房地产开发项目现金流分析是建立在一个项目的整个 寿命周期的基础上的。通常一个房地产开发项目的整个寿命 周期涵盖了所有与房地产开发项目相关的现金收支的发生。

    从最初的获取土地使用权支付的期初投资、设计以及各种预 备费用,到最终项目的销售过程的结束。这个过程包括了三 个界限分明的阶段:策划准备期、建设期、租售运营期,其 中建设期和销售期可能部分重合。

    一、项目策划准备期 在项目策划准备期,项目各方面均处于前期准备阶段, 这个时期项目无获现能力,需要大额的现金用于购买土地,并且在产品策划、研发设计及报建方面有比较大的投入,处 于纯投入阶段,是“饥渴的现金使用者”。

    此阶段现金流所体现的基本特征:
    1) 此阶段无销售,没有销售收入,不盈利,需要日常 营运资金,现金净流量为负。

    项目因土地购买的投资现金流流出巨大,购买土地的费 用呈现支付期限短、分期次数少和单笔支付数额大的特点, 并且土地占项目总投资的比重一般占到30%~50%,因此在此 时土地费用的一次性支付数额常构成项目开发全过程中的 现金流出高峰值。

    2) 存在着大额对外融资需求,融资产生的现金流入金 额巨大。

    此阶段现金流的逻辑关系是融资性现金流入为主导现 金流,以满足项目初期的投资现金流出需求。

    该阶段现金流可以概括为经营活动净流量为负数,投资 活动现金净流量为负数,筹资活动现金净流量为正数。除了 项目初始资金投入外首要的任务是要筹集到急需的后继资 金。

    此阶段的管理重点是:筹集项目土地、开发前期需要的 现金,权衡项目研发产品的未来销售产生现金流的能力、效 率,权衡项目融资现金流入的成本、风险,选择现金流流入 来源和筹资渠道及方法。

    二、项目建设期在项目建设期,项目以通过招标,确定施工单位,监控 工程施工进度,保证工程质量,控制建设成本,直至竣工验 收,完成产品工程建设为目标,这个时期的前期由于需要的 工程建设的投资支出比较大,所以仍处于投入阶段。

    此阶段现金流所体现的基本特征:
    1) 需要日常营运资金,有经营性现金流出。

    2) 当建设期和销售期不能部分重合时,由于无销售, 不会有销售收入,经营活动的现金净流量为负。

    3) 当建设期和销售期部分重合时,在建设期进行预售, 预售收取的定金、在项目竣工前流入的购房款,产生经营性 现金流流入,使经营活动的现金净流量迅速由负数转为正数。

    但此阶段需要相应地完成产品的工程建设,需要大量的资金 支持,因此投资活动的现金流出仍然会大于现金流入,表现 为现金净流量为负数。

    4) 工程建设需要支付材料、设备采购款和承包商工程 款等费用,由于作为项目甲方的谈判能力较强,可以得到较 长的延迟付款期,实际运作中工程款基本是按工程进度分批 支付的,因此可部分地占用资金。

    5) 存在着大额工程建设对外筹资需求,筹资活动产生 的现金流流入金额大。

    此阶段现金流的逻辑关系是投资性现金流为主导现金 流,满足项目工程建设的投资现金流需求。

    该阶段现金流可以概括为经营活动的现金流量仍然为负,经营性现金流入量小于经营性现金流出量,经营性现金 流不能维持项目的正常营运。此阶段,由于工程建设的投资 支出比较大,投资活动现金流量为负,投资性现金流是项目 的主导现金流。项目需要融资现金流帮助度过销售前的阶段, 所以筹资活动现金流量仍然为正,融资现金流为辅助现金流。

    此阶段管理重点是:房地产开发项目建设周期长,少则 一年,多则数年才能全部完成,需要投入大量资金,管理中 应侧重于投资性现金流的管理,严格控制投资成本支出,注 意根据工程建设阶段现金流的变化情况做好计划和预算,合 理调度,优化现金使用,减少现金支出,相对节约资金占用, 谨慎使用融资性现金流,控制财务风险,避免现金短缺而引 起工程建设中财务危机。

    三、项目销售期 在项目销售期,通过项目的产品出售,将投资性现金流 出转化成经营性活动的现金流入,实现项目赢利的目标。为 了更快的收回投资,回笼资金,实现赢利,项目通常在建设 施工阶段(或在完成项目投资额的25%、或在主体结构竣工 封顶等节点时间)就可采用项目预售的方式对物业产品销售。

    此阶段现金流所体现的基本特征:
    1) 在营销方面的经营现金流出资金支出加大,经营活 动通过租售获得现金流入,项目能够从经营活动中收回投资 活动、筹资活动流出所需要的大部分现金。经营活动现金流 量占项目现金流量的比重大大上升,投资活动的现金流入需求下降,筹资活动的现金流入需求也大大降低。

    2) 总体上前两个阶段举借的债务性资金也在该阶段到 了偿还的时期,因此该阶段的筹资现金净流量将出现负数。

    此阶段现金流的逻辑关系是经营性现金流是主导现金 流,用于项目偿还筹资活动的流入现金流,此时,在销售较 好的情况下,项目一般不再需要融资现金流流入。

    该阶段现金流可以概括为经营活动的现金净流量表现 为正数,在此阶段开始取得投资收益,因此投资活动的现金 净流量表现为正数,在这个阶段不再需要大量的筹集资金, 面临的问题是安排偿还资金、或支付利润与股利,因此筹资 活动的现金净流量将表现为负数。

    此阶段现金流的管理重点是:加强经营现金流管理,努 力扩大经营现金流的净流量。

    在房地产开发项目管理的终极目标不在是局限于一般 工程建设项目的质量、进度和成本目标,而是实现项目价值 的最大化,项目现金流与项目管理都服务和服从于这个目标。

    要实现项目价值的最大化,就涉及资金的时间价值的问 题与资金成本问题。对于房地产开发项目在实践中的办法 有:1、尽快地完成项目的建设时间,完成货币资金---实物 资金---货币资金的过程;
    2、在货币资金---实物资金的投 入过程中尽量推迟现金流出,3、在商品资本-货币资本的 过程中,尽早、尽大实现货币资本的流入。

    基于现金流分析的房地产项目管理,依据项目生命周期内不同阶段的现金流分析,确定项目各项工作任务活动的现 金流及需求,通过项目管理手段有效的控制、调配现金流, 以最小的资源投入获得最大的效益并实现项目目标。

    1、以项目现金流为纽带,把项目的各项工作任务活 动,组成一个有机的整体,全面准确地表达项目各项工作任 务活动的逻辑关系。

    2、通过项目现金流分析,理清各项工作任务活动的 资源需求,从而可以提高项目管理的计划性、预见性和可控 性。

    3、通过项目现金流分析,为优化项目管理提供形象 而简洁的数据,从可行的方案中选出最优方案,为全面项目 管理提供必要的前提。

    4、通过项目现金流分析,标明项目关键工作与关键路 线,“向关键路线要时间,向非关键路线要资源”,优化项 目进度安排。

    5、基于现金流分析,实施项目监控,在项目实施过程 中,因某种因素需要调整计划提前或推迟完成时,通过对各 项工作的现金流计算,描绘出对项目总目标的影响程度,为 决策提供可靠依据。

    6、基于现金流分析,开展项目管理活动,根据项目在 不同阶段的现金资源需求,合理确定项目各种活动的资金分 配比例,特别是资金的筹措要按照资金的投放使用时间和用 量合理安排,使筹集资金和使用资金在时间上相互衔接,尽量保持现金流入和流出相匹配,保证资金投放需求,衔接筹 资用资时间。

    现金流如同房地产项目的“血脉”,只有房地产项目的 现金流保持稳定、充足,房地产项目才能得以生存、发展。

    由于房地产项目的现金流与项目的管理活动是交织在一起 的,与房地产项目在管理活动中的复杂性,导致房地产项目 现金流入与现金流出的不平衡性。为了追求最大限度的平衡 和最大限度的现金净流入,保持现金流的通畅,就必须加强 项目现金流分析,适时地对项目的资源进行合理组合配置。

    因此,对项目进行基于现金流分析的项目管理十分重要且必 要。对项目进行现金流分析,提高项目管理水平,降低项目 风险有很强的现实指导意义。

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