住房公积金贷款管理风险与规避方式 风险规避方式
住房公积金贷款管理风险与规避方式
住房公积金贷款管理风险与规避方式 摘要:住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体,已成为广大 城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式,但随着信贷规模的不断扩大, 贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险,采取有效的风 险规避方式,促使住房公积金贷款稳健发展,为人们居住条件改善提供有力 的金融信贷支持。关键词:公积金贷款;管理风险;规避方式 住房公积 金贷款作为政策性住房金融的主体,已成为职工个人购房贷款首选的贷款方 式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房,改善了长期困 扰人们的居住条件。但是,近年来,随着我国房地产市场的不断繁荣,住房公 积金贷款信用规模不断扩大,贷款时间的推移,贷款逾期率也不断上升,贷款 风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强,管理风险与规避方 式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成 住房公积金 贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险,同时又有其自身独 特的经济风险和管理风险,而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出 的风险。
(一)运行体制带来的管理风险 国务院颁布的《住房公积金 管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住 房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以 委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款 业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利 润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避 自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、 受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间, 存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委 托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公 积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去 了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房 公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比 为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利 息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5% 作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使, 往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响 住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金 贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说, 都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚 至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等 等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心 失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。
3、房改资金管 理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信 息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的 个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用 其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中 心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金 中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘 密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风 险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于 《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的 风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到 位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款 比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款 业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息 交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预 还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托 为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府 或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款 职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。
(二)政策取向和金融 市场形成的管理风险 由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服 务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风 险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策 性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的 单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。
直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还 款负担还会加重,逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。
我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否 满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积 金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶 段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消 费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口, 而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市 场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征 就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不 断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利 率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷 款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度 来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款 业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制, 更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府 为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任 务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量, 加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风 险的规避措施 住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力 规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。
(一)确立房改资金管理中心主导地 位 解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托 两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用 房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委 托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国 个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自 主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房 改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房 公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心 实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管 理中心的主导地位。
(二)建立贷款风险监管体系 建立贷款风险监管 体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的 功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的 情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过 程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规 避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预 警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收 入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五 是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功 能。
(三)采取相关配套政策措施 1、建立以政府为主体减轻中低收入 职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、 社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了 这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。
2、房改资金管理中 心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益 中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及 时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构 尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来, 开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。
(四)采取相关配套还贷措施 房改资金管理中心和受委托 银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。
1、建 立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通 存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。
2、 受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借 款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备, 敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。
(五)加强贷款 抵押审查力度 住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环 节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体 审查程序应做到: 1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法 性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺, 与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率,规避 抵押物市场价格变动的变现风险。
4、切实执行担保法,对不按照合同清 偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
住房公积金作为一种政策性住房资金, 取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国 的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工 住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回 收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管 理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款 的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程 化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律 和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房 公积金贷款的管理风险降到最低的限度。
参考文献: 1、梁万泉.我国 个人住房贷款的四大风险及控制[J].青海金融,2006(9). 2、范纯建.借 鉴银行经验加强住房公积金贷款的风险管理[J].科技信息,2006(1). 3、 李锋.住房公积“贷款难”的成因、界定及建议[J].中国房地产金融,2006(6)
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为了学习优秀党员的先进事迹和崇高的理想信念,更是为了缅怀这位享誉海内外为中国军事、航天事业发展做出杰出贡献的科学家,西坝河第三小学党支部组织本校全体党员、积极分子...
【测绘科学】 日期:2019-08-15
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【公路管理局组宣科组织宣传工作个人事迹材料】先进组织事迹材料
公路管理局组宣科组织宣传工作者事迹材料**同志1999年7月毕业于南昌航空工业学院文秘专业,同年分配至原**公路分局湘东公路段工作。爱思范文23http: fanwen is97 com一年...
【基础学科】 日期:2019-07-25
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[调查报告怎么写?] 大学生调查报告3000字
调查报告一般由标题和正文两部分组成。(一)标题。标题可以有两种写法。一种是规范化的标题格式,即“发文主题”加“文种”,基本格式为“××关于××&ti...
【食品科学】 日期:2019-07-25
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在分局工商行政管理工作会议暨"保先"教育动员大会上的表态发言 工商行政管理局
尊敬的各位领导、同志们:今天分局在这里召开城区分局工商行政管理工作会议暨“保先”教育动员大会,我们先后听取了省、市局会议精神、王芝臣局长的工作报告、城区分局“保先...
【机械工程】 日期:2019-07-20
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大庆市景区有哪些 大庆市旅游导游词(三)
大庆市旅游导游词(三)20、铁人公园铁人公园是为了纪念大庆石油会战的英雄铁人王进喜同志和丰富八百垧地区市民的业余文化生活,于1989年修建的。公园占地面积1133 3公顷,其...
【交通运输】 日期:2019-07-21
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国际职业秘书协会(IAAP)_国际职业认证协会
国际职业秘书协会简称IAAP,成立有于1942年,是世界有名的跨国性的职业组织。原名美国全国秘书协会,1981年改为国际职业秘书协会,总部在美国密苏里州开普斯城。会员4万人,除...
【土木建筑】 日期:2019-07-22
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【在农村居民体检工作推动会上的讲话提纲】 对社区居民的讲话
同志们:今天,我们在清河镇召开农村居民体检工作推动会,很及时、很必要。为农村居民健康查体是一项具有历史性、开创性的工作,是建国以来全国首次如此大规模的农民体检。刚...
【化学工程】 日期:2019-07-22
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员工转正工作总结【[工作转正总结]】
这一年来,在社会保障事务所里我主要负责社区就业服务与管理、退休人员社会化管理和失业人员网络管理。在社区就业服务方面,能够及时的搜集并掌握驻社区各个单位、居民家庭的用...
【食品科学】 日期:2019-07-24
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怎么样才能受人欢迎【大一新生英语演讲稿范文:如何才能受人欢迎】
大一新生英语演讲稿范文:如何才能受人欢迎大一新生英语演讲稿范文:如何才能受人欢迎welcomeand
【民族学】 日期:2020-01-20
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在柏林墙边的演说,Ich,bin,ein,Berliner,I,am,a,'Berliner‘|I?
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【马克思主义】 日期:2020-01-20
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演讲稿大学生 [大学生英文演讲稿:What,Is,Real,Beauty]
大学生英文演讲稿:WhatIsRealBeauty大学生英文演讲稿:WhatIsRealBeauty
【会计学】 日期:2020-01-20
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[直击金融硕士考研高分秘籍]高分秘籍
直击金融硕士考研高分秘籍直击金融硕士考研高分秘籍直击金融硕士考研高分秘籍金融硕士考试属于经济类联考,
【新闻传播】 日期:2020-01-20
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大学生励志英语演讲稿:大学三分钟英语演讲稿
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【情报文献】 日期:2020-01-20
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清华大学金融硕士的真实情况_清华大学金融硕士
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【政治学】 日期:2020-01-20
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小额贷款【浅议小额贷款公司的持续发展】
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【民族学】 日期:2020-01-20
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和谐校园英语演讲稿2000字|有关和谐校园的演讲稿
和谐校园英语演讲稿2000字和谐校园英语演讲稿2000字1、maintainagoodattitud
【文学】 日期:2020-01-20
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【新闻传播】 日期:2020-01-20
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案例中国光大银行的股份制改革:光大银行案件
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【法学】 日期:2020-01-20